Zur Offenbarungspflicht des Verkäufers

17Jun14

BGH, Urteil vom 12.04.2002 – V ZR 302/00

Ein Hausgrundstück mit Schwimmhalle im Untergeschoss wird für 960.000 DM unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Neben dem Schwimmbecken befindet sich ein – nur von außen über einen Schacht zugänglicher, lediglich 1 bis 1,5 m hoher und 1,5 m breiter – Wartungsraum mit den Schwimmbadarmaturen und einer Pumpenanlage mit Pumpensumpf. Soll das Becken entwässert werden, so muss das Wasser zunächst in diesen Wartungsraum abgelassen und dann von dort abgepumpt werden. Später stellt sich heraus, dass bei starkem Regen von außen Wasser in diesen Wartungsraum eindringt. Deshalb verlangt der Käufer Schadensersatz nach § 463 BGB a.F.

Zunächst einmal vom Grundsatz her mit Erfolg; das OLG muss aber noch weiter aufklären, inwieweit vom Sachverhalt her der Arglistvorwurf auch im Detail begründet ist. Im Hinblick auf den Gewährleistungsausschluss kommt eine Haftung des Verkäufers nur in Betracht, wenn er bestehende Mängel arglistig verschwie-gen hat. Das ist dann der Fall, wenn er einen offenbarungs-pflichtigen Mangel kennt und ihn verschweigt, obwohl er zumin-dest damit rechnet, dass ihn der Käufer nicht kennt und bei Of-fenbarung den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht mit diesem Inhalt abgeschlossen hätte. Ein Verschweigen in betrügerischer Absicht ist also nicht erforderlich, es genügt (ohne jedes mora-lische Unwerturteil), dass er den Irrtum des Käufers und dessen Bedeutung für den Vertragsabschluss zumindest für möglich hält. Offenbarungspflichtig sind nur solche Mängel nicht, die einer Be-sichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind; dies ist hier nicht der Fall, weil der Wartungsraum nicht frei zugänglich und dessen Zugang nicht einmal als solcher identifizierbar ist; der Wartungsraum kann nur über einen engen Schacht erreicht werden, dessen (überdies noch abgedeckter) Eingang sich nicht einmal im Inneren des Hauses befindet. Der Käufer hatte keinen Anlass, dem nachzugehen. Außerdem ist fraglich, ob er bei einem Begehen des Wartungsraumes dessen Undichtigkeit nach außen hin überhaupt erkannt hätte. Nach Zurückverweisung muss das OLG jetzt aufklären, was und wie viel der Verkäufer selbst von diesem Problem wusste.

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