BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/01

Mit notariellem Vertrag vom 9. 5. 1996 kaufte der Kl. von dem Bekl. für 290.000 DM eine Eigentumswohnung. Der Vertrag enthält einen Gewährleistungsausschluß für Größe und Beschaffenheit von Grund und Gebäuden sowie die Versicherung des Beklagten, dass ihm keine versteckten Mängel des Gebäudes bekannt seien und dass er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen habe. Die Wohnung wurde im Juni 1996 übergeben. Bei dem Nachbarhaus, das ebenfalls dem Bekl. gehört, waren 1992 Setzungen und Risse aufgetreten, die auf ein unter dem Fundament befindliches Wurzelwerk zurückzuführen waren. Dieses hatte dem Erdreich Wasser entzogen und Schrumpfungen des Bodens und damit Erdbewegungen verursacht, denen das Mauerwerk nicht standgehalten hatte. Im März 1996 stellte der seinerzeit von dem Bekl. beauftragte Bodengutachter Dr. St. auch im Keller des später verkauften Hauses Setzungen fest, was dieser dem Beklagten mit Schreiben vom 22. 4. 1996, von dem der Bekl. jedoch erst im Juni oder Juli 1996 Kenntnis genommen haben will, mitteilte. Mitte 1998 verlangte der Kl. Rückabwicklung des Kaufvertrages und Ersatz weitergehender Schäden.

Der BGH hat entschieden, dass die Annahme des OLG, der Bekl. hafte wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft verfehlt sei. Die Versicherung in dem notariellen Vertrag, keine versteckten Mängel zu kennen und keine bekannten Mängel zu verschweigen, stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft der Kaufsache dar. Sie bedeutet nicht die Gewährübernahme für das Fehlen von Mängeln, sondern enthält eine Aussage zum Kenntnisstand und zur Redlichkeit des Verkäufers.

Soweit das BerGer. von einer “arglistigen Zusicherung“ ausgeht und dadurch und durch Bezugnahme auf Ausführungen des LG zum arglistigen Verschweigen eines Mangels zum Ausdruck bringt, dass es auch die Voraussetzungen einer Haftung nach § 463 Satz 2 BGB a.F. für gegeben erachtet, ist ihm nach den bisher getroffenen Feststellungen ebenfalls nicht zu folgen.

Die Haftung nach dieser Vorschrift setzt voraus, dass der Bekl. einen zum Zeitpunkt des Kaufs vorhandenen Fehler der Kaufsache arglistig verschwiegen hat. Als Fehler sieht das BerGer. “die konkrete Gefahr des Eintritts erheblicher Schäden“ an dem Haus an, zu dem die gekaufte Eigentumswohnung gehört. Das ist im Ansatz nicht zu beanstanden. Gleichwohl ist auch die weitere Annahme des BerGer., der Bekl. habe diesen Fehler arglistig verschwiegen, nicht frei von Rechtsfehlern. Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dass der Bekl. den Fehler gekannt oder ihn wenigstens für möglich gehalten hat, stellt das BerGer. nicht fest. Soweit es davon ausgeht, dass diese Erkenntnis aus dem Schreiben des Zeugen Dr. St. vom 22. 4. 1996 habe gewonnen werden können, und soweit es meint, der Bekl. habe nicht schlüssig dargelegt und auch keinen ihm obliegenden Beweis dafür angeboten, dass ihm im Zeitpunkt des Kaufs dieses Schreiben nicht bekannt gewesen sei, verkennt es – wie die Revision zu Recht rügt – die Darlegungs- und Beweislast. Die die Arglist des Verkäufers begründenden Umstände muss der Käufer beweisen, nicht muss sie der Verkäufer ausräumen.

Soweit die Revisionserwiderung meint, der Bekl. habe sich nach den Grundsätzen der Wissenszurechnung eine etwaige Kenntnis seines Architekten, den er mit umfas-senden Vollmachten ausgestattet habe, zurechnen zu lassen, ist ihr nicht zu folgen. Die Voraussetzungen für eine Wissenszurechnung liegen nicht vor. Unabhängig davon, welche Vollmachten Kr. hatte, so war er jedenfalls nicht von dem Bekl. als Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe in die Vertragsverhandlungen mit dem Kl. eingeschaltet worden. Insoweit war er lediglich im Innenverhältnis für den Bekl. beratend tätig, was eine (entspr.) Anwendung des § BGB § 166BGB § 166 Absatz I BGB ausschließt. Die weitere Annahme des BerGer., der Bekl. habe sich jedenfalls der Kenntnis bewußt verschlossen, hält ebenfalls einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

Die Rechtsprechung des BGH hat ein bewußtes Sichverschließen der Kenntnis dann gleichgestellt, wenn es um rechtliche Bewertungen von Tatsachen geht. So erfor-dert die Kenntnis davon, nicht zum Besitz berechtigt zu sein oder etwas rechts-grundlos empfangen zu haben, nicht nur ein Kennen der tatsächlichen Umstände, aus denen auf die Nichtberechtigung zu schließen ist, sondern auch die Kenntnis dieser Rechtsfolge selbst. Die Kenntnis der Tatsachen ist stets nötig und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Nur hinsichtlich des Schlusses von der Tatsachenkenntnis auf die Einschätzung der Rechtslage, den Mangel des recht-lichen Grundes oder die fehlende Besitzberechtigung genügt nach der Recht-sprechung des BGH ein Weniger.

Im Wege einer wertenden Betrachtung, um einerseits die Beweisschwierigkeiten des Gläubigers zu vermindern und andererseits nicht den Schuldner zu belohnen, der sich rechtsblind stellt, läßt die Rechtsprechung eine objektivierte Sicht ausreichen. Würde sich ein redlich Denkender, dem die Tatsachen bekannt sind, der zutreffenden rechtlichen Bewertung nicht verschließen, so darf auch im jeweiligen Fall angenommen werden, dass der Schuldner die Rechtsfolge kennt. Um eine solche rechtliche Bewertung, um einen Schluß von bekannten Tatsachen auf eine bes-timmte rechtliche Einordnung, geht es bei § 463 Satz 2 BGB a.F. nicht. Entscheidend ist allein, ob der Bekl. die den Fehler begründenden Umstände kannte. Ob er sie zu-treffend als Fehler i.S. des Gesetzes einordnete, ist ohne Belang. Er mußte nur wissen, dass die konkrete Gefahr bestand, dass das Gebäude infolge der Durch-wurzelung des Bodens erheblichen Schaden nehmen könnte. Diese Kenntnis muss festgestellt werden. Sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Die Annahme, der Bekl. habe sich dieser Kenntnis “bewußt verschlossen“, ist daher verfehlt. Unabhängig von diesen Kategorien reicht es für einen bedingten Vorsatz allerdings – wie stets – aus, dass der Verkäufer die Umstände zwar nicht positiv kennt, ihr Vorhandensein aber für möglich hält und sie nicht offenbart, obwohl er weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass die Umstände für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sind. Mit einem Sichverschließen vor der Kenntnis dieser Umstände hat das indes nichts zu tun.

Es bleibt Sache des Tatrichters zu prüfen, ob aus den gesamten Umständen des Falles auf ein arglistiges Verhalten des Bekl. geschlossen werden kann, das zu einer Haftung führt.