Handgreiflichkeit des Mieters rechtfertigt u. U. keine fristlose Kündigung

02Jul14

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13

Der Beklagte ist Mieter eines Hauses der Klägerin. Diese suchte ihn vereinbarungs-gemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu neh-men. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu inspi-zieren und gegen den Willen des Beklagten auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegen-stände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, kam die Klägerin nicht nach. Daraufhin umfasste der Beklagte die Klägerin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündi-gung des Mietverhältnisses.

Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos ge-blieben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Ur-teil aufgehoben und dem Räumungsantrag stattgegeben. Die vom Bundes-gerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg und führte zur Wieder-herstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat ent-schieden, dass die von der Klägerin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eig-enmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleich-wohl – gegen den Willen des Beklagten – durchzusetzen versuchte und seiner Auf-forderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Beklag-ten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Se-nat unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen  pflichtwid-rigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten – selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte – jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die wei-tere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs.  1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein be-rechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs vom 4. Juni 2014

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