Urteil des BGH vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16

Der Beklagte war 5 Jahre lang Mieter einer Wohnung. Diese war ihm bei Mietbeginn unrenoviert übergeben worden. Trotzdem sah der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Dementsprechend führte der Beklagte am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin allerdings als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb für 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt die Klägerin Schadensersatz wegen nicht, beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des Senats (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; Pressemitteilung Nr. 39/2015) berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Die Klägerin war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier wegen einer zwischen dem Beklagten und der Vormieterin getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Dabei hat das Landgericht seine Entscheidung auf die Erwägung gestützt, angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin sei es interessengerecht, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte (unter anderem) sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Nach der Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich, wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter, zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Quelle: Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs Nr. 138/2018 vom 22.08.2018