Urteil des BGH v. 30.05.2018 – VIII ZR 220/17

Im Mietvertrag heißt es: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart.“ Es wurden teilweise Wohnflächen abhängige Nebenkostenvorauszahlungen vereinbarten und auch dementsprechende Betriebskostenabrechnungen erstellt. Nach einem Eigentumswechsel berechnete der neue Vermieter die Betriebskosten aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche von 78,22 m². Hiermit war der Mieter jedoch nicht einverstanden.

Der BGH aber gab dem neuen Vermieter Recht und führt aus, dass dieser zutreffend davon ausgegangen sei, dass für die Berechnung der Nebenkosten die tatsächliche Wohnfläche und nicht die im Mietvertrag „vereinbarte Wohnfläche“ entscheidend sei. Dies begründet der BGH damit, dass für die Berechnung der Betriebskosten aufgrund der Wohnfläche die objektive Situation maßgeblich sei. Es käme nicht auf die Vorstellungen von Mieter und Vermieter an. Im Übrigen werde nur eine objektive Berechnung der Betriebskosten den Interessen aller Beteiligten gerecht. Dies gilt entgegen seiner früheren Rechtsprechung (Urteil vom 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06) auch bei einer Abweichung von weniger als 10 % der Wohnfläche.

Praxishinweis:

Künftig spielt es also lediglich bei der Geltendmachung einer Mietminderung eine Rolle, ob die Abweichung der Wohnfläche unter 10 % liegt. Hier ist weiterhin eine Minderung der Miete aufgrund einer derart geringen Abweichung ausgeschlossen. Zukünftig besteht also das Risiko, dass der Vermieter eine NK-Nachzahlung fordert, wenn die Wohnung größer ist als im Mietvertrag „vereinbart“, jedenfalls dann, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach der Wohnfläche abzurechnen sind. Umgekehrt aber kommt natürlich ein Rückzahlungsanspruch des Mieters in Betracht, wenn die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist, als „vereinbart“. Also gilt: Mieter und Vermieter sollten nachmessen!