Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte die Klägerin 1.400 € auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“ Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietver-hältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Be-klagten, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, blieb ohne Erfolg.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bun-desgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht berechtigt war, die Kau-tion während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrit-tenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten wider-spricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicher-heit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit woll-te der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs vom 7. Mai 2014