BGH, Urteil vom 23. 9. 2010 – III ZR 21/10

Die Kl. interessierten sich für den Kauf einer von der Bekl. im Namen und für Rechnung der B-AG, für die sie als Baubetreuerin tätig war, errichteten Eigentumswohnung. Am 8. 7. 2008 unterzeichneten sie einen „Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags und Finanzierungsbearbeitung”, in dem der vorgesehene Kaufpreis von insgesamt 296 000 Euro handschriftlich eingetragen war und den die Bekl. am 10. 7. 2008 gegenzeichnete. Soweit hier von Bedeutung, wurde darin vereinbart:

„Auftrag und Zahlungsverpflichtung”
Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B-GmbH, die den Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, sämtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrags zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die B-GmbH wird somit im Einzelnen beauftragt:
a) die Beurkundung des Kaufvertrags vorzubereiten;
b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbeiten (…);
c) mit Unterzeichnung dieses Auftrags die Wohnung/das Eigenheim anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/es für den Kaufinteressenten reserviert zu halten.
Für diese Tätigkeit verpflichtet sich der Kaufinteressent, an die B-GmbH einen Betrag von 1500 Euro zu bezahlen. Dieser Betrag ist mit Unterschrift auf diesem Auftrag zur Zahlung fällig. … Bei Abschluss des Kaufvertrags wird dieser Betrag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Kommt es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags, sind 750 Euro als Tätigkeitsentgelt für die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient. Die weiteren 750 Euro gelten als Ausgleich für die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags und werden nur anteilig je nach Bearbeitungsstand zurückerstattet. …”

Mit Schreiben vom 21. 7. 2008 teilten die Kl. der Bekl. mit, dass sie am Erwerb der Wohnung nicht mehr interessiert seien und verlangten die von ihnen bereits gezahlten 1500 Euro zurück. Die Bekl. erstattete den Kl. „kulanterweise” 750 Euro mit dem Bemerken, dass sie die ihr zwischenzeitlich entstandenen Aufwendungen nicht in Abzug gebracht habe. Die Forderung auf Rückzahlung der restlichen 750 Euro lehnte sie ab.

Auf die daraufhin erhobene Klage hat das AG die Bekl. zur Zahlung dieses Betrags verurteilt; ihre Berufung ist ebenso wie die Revision ohne Erfolg geblieben. Der BGH begründet dies wie folgt:

Nachdem die Bekl. 750 Euro an die Kl. zurückerstattet hat und dabei ausdrücklich nicht den ihr entstandenen Aufwand in Anschlag bringen wollte, bezieht sich der noch einbehaltene Betrag von weiteren 750 Euro allein auf das so bezeichnete „Tätigkeitsentgelt” für den Verzicht auf weiteres Anbieten des fraglichen Kaufobjekts. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Klausel über die Verpflichtung zur Zahlung eines „Reservierungsentgelts” für den Fall des Nichtzustandekommens eines Kaufvertrags, das bereits mit der Unterzeichnung des Auftrags zu entrichten war, wegen Verstoßes gegen § 307 Absatz I 1 BGB unwirksam ist. Das fragliche Entgelt ist Teil der vorformulierten Vertragsbedingungen der Bekl., die als AGB zu qualifizieren sind.

Die Klausel unterliegt als „Nebenentgeltregelung” gem. § 307 Absatz III 1 BGB der Inhaltskontrolle. Die Regelung, wonach die Bekl. den sogleich mit Unterschriftsleistung auf dem Auftrag zu erbringenden Betrag von 750 Euro für den Verzicht auf weiteres Anbieten des Kaufobjekts in jedem Fall in voller Höhe behalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, benachteiligt die Kaufinteressenten unangemessen und ist deshalb gem. § 307 BGB unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung i.S. des § 307 BGB ist dann anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die dabei erforderliche Interessenabwägung führt im Streitfall zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung des Reservierungsentgelts bzw. der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags über die Wahrung schutzwürdiger Interessen der Bekl. hinausgeht und aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Kunden vorliegt. Die streitgegenständliche Klausel stellt letztlich den Versuch der Bekl. dar, sich für den Fall des Scheiterns ihrer – die Hauptleistung darstellenden – Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine (erfolgsunabhängige) Vergütung zu sichern, ohne dass dabei gewährleistet ist, dass sich aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens der Bekl. eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.

Das Versprechen der Bekl., die Eigentumswohnung nicht mehr anderweitig anzubieten, lässt das Recht der Verkaufsinteressentin unberührt, ihre Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung der Bekl. an Dritte zu veräußern. Der Kunde zahlt damit einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Der Nutzen dieser Vereinbarung für den Kunden ist mithin sehr eingeschränkt

Dieser allenfalls geringe Vorteil wird aus Sicht des Kunden weiter dadurch gemindert, dass die Zahlung eines derartigen Entgelts regelmäßig geeignet ist, Einfluss auf seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit im Sinne der Förderung des Kaufentschlusses zu nehmen, um nicht die bereits erfolgte Zahlung verfallen zu lassen, sondern im Wege der Verrechnung mit dem Kaufpreis verwerten zu können. Demgegenüber erbringt die Bekl. durch die zugesagte Reservierung keine ins Gewicht fallende Verzichtsleistung. Von einer solchen könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Zeitdauer der Reservierung so lange wäre, dass die Gefahr, das Eigenheim nicht mehr anderweitig zu dem ins Auge gefassten Kaufpreis veräußern zu können, nennenswert erhöht wäre. Davon kann regelmäßig keine Rede sein, da der Zeitraum zwischen der Äußerung der konkreten Kaufabsicht und dem Beurkundungstermin im Allgemeinen überschaubar ist. Hinzu kommt, dass nach dem klaren Wortlaut der Klausel die Reservierungsgebühr in voller Höhe verdient ist, wenn der Auftrag unterzeichnet ist. Sie ist also auch dann zu zahlen bzw. kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Kaufinteressent so kurz nach Unterzeichnung der Vereinbarung seine Kaufabsicht aufgibt, dass es faktisch ausgeschlossen ist, in der Zwischenzeit einen anderen (auf Grund der Reservierungsvereinbarung zurückzuweisenden) Kaufinteressenten zu finden.

Die einseitige Berücksichtigung der Interessen der Bekl. wird noch dadurch verstärkt, dass nach der vorgesehenen Regelung auch dann ein Anspruch auf Rückerstattung des gezahlten Reservierungsentgelts ausgeschlossen ist, wenn die Kaufinteressenten das Nichtzustandekommen eines Vertragsschlusses nicht zu vertreten haben, sondern die Bekl. selbst oder die mit ihr verflochtene Verkaufsinteressentin für das Scheitern des Kaufs verantwortlich ist.