Keine Kündigungsmöglichkeit bei vertraglicher Kündigungsbeschränkung

07Apr14

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13

Die Beklagte mietete 1998 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin mit drei einzeln vermieteten Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit abgeschlos-senen Mietvertrags heißt es unter anderem: „Die [Vermieterin] wird das Miet-verhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahme-fällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündi-gen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB).“ Im Juli 2006 verkaufte die ursprüng-liche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und be-wohnen sie seitdem.

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2.11.09 zum 31.07.10, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Am 30.06.10 künd-igten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfs-weise auf § 573a BGB. Die Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung. Überdies hat das Berufungsgericht zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen der Beklagten nicht zu Kenntnis genommen und die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungs-interesse der Kläger unterlassen.  Da das Berufungsgericht über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht ent-schieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück zu verweisen.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs vom 16. Oktober 2013

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