BGH, Urteil vom 06.05.2009 – XII ZR 137/07

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Miete und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.
Grundsätzlich endet mit der Mietvertragsbeendigung auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Allerdings können nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen des Vermieters auch noch nach der Vertragsbeendigung fortbestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann. Solche nachvertraglichen Pflichten könnten sich im Einzelfall aus der Eigenart des – beendeten – Mietvertrages (z.B. Wohnraummiete) oder den besonderen Belangen des Mieters (z.B. Gesundheitsgefährdung oder etwa durch eine Versorgungssperre drohender, besonders hoher Schaden) ergeben. Eine solche Pflicht besteht jedenfalls dann nicht, wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverzug des Mieters beruht und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste. Der Vermieter läuft dann Gefahr, die von ihm verauslagten Kosten für die Versorgung nicht erstattet zu erhalten und dadurch einen – weiteren – Schaden zu erleiden. Deshalb besteht zumindest bei Gewerberaummiete keine über die Vertragsbeendigung andauernde Leistungspflicht.
Der BGH hat mit der vorliegenden Entscheidung die bisherige herrschende Meinung, die die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung des Mieters mit Heizenergie als Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht angesehen hat, abgelehnt und die Verpflichtung des Vermieters zur Fortsetzung der vertraglich übernommenen Versorgungsleistungen, wie z.B. Heizenergie, bei einem beendeten Mietverhältnis abgelehnt. Diese Entscheidung ist allerdings – wie sich aus der Entscheidung des BGH ergibt – nicht auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar.