Bundesgerichtshofes vom 14.07.2009 (Az.: VIII ZR 165/08)

Die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung kann eine Pflichtverletzung darstellen, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Dies gilt nach einem Urteil des BGH zumindest dann, wenn der Mieter für seine geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter in der angemieteten Wohnung beschäftigt.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. In dem Mietvertrag heißt es, dass die Anmietung „zu Wohnzwecken“ erfolgt. Zudem legt der Formularmietvertrag fest, dass der Mieter die Mietsache zu anderen Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen darf. Der Beklagte ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbstständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Die Vermieterin forderte den Beklagten unter Androhung der Kündigung vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen und erklärte sodann mit weiterem Schreiben wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter könne allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Das gelte vor allem dann, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handele, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgingen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, komme ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.