Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche gilt (nicht immer)!

09Jul09

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2009 (Az.: VIII ZR 205/08).

Will der Vermieter die Miete nach § 558 BGB erhöhen, ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die tatsächlich geringere Wohnfläche zugrunde zu legen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg. In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55,75 Quadratmetern angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt 51,03 Quadratmeter. Mit Schreiben vom 24.11.2006 hat die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 Euro auf 432,56 Euro entsprechend 7,76 Euro je Quadratmeter ab 01.02.2007 verlangt. Sie hat dabei die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 Quadratmetern zugrunde gelegt. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Nach den Richtern des BGH ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche maßgeblich. Die Abweichung liege hier innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen. Auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung habe der Senat so entschieden. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche sei keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557,558 BGB über Mieterhöhungen abweiche und deshalb gemäß § 557 Abs. 4 beziehungsweise § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften beträfen nur solche Abreden, heißt es in dem Urteil, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB veränderten. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche hätten die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe werde nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von zehn Prozent sei es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an der Vereinbarung festhalten zu lassen. Hier sei dann die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Der quasi „umgekehrte“ Fall wurde vom BGH am 23.05.07 (Az. VIII ZR 138/06) entschieden.
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